Q. 다가구주택에 살고 있는데, HUG 전세보증보험에 가입한 상태에서 버팀목전세대출을 연장하려고 해요. 목적물도 동일하고, 계약 조건도 그대로인데 연장이 가능할까요? 순위 보장은 어떻게 확인하나요?
A. 네, 충분히 가능할 수 있어요. 하지만 한 가지 중요한 기준이 있습니다. 바로 ‘순위보장 조건’인데요. 임차인 본인의 전세보증금이 앞선 세대들의 보증금 합산보다 후순위가 되면, 대출 연장이나 보증 갱신이 거절될 수 있거든요. 특히 HUG 보증이 적용되는 경우, ‘주택 전체의 보증금 총액’이 핵심 기준입니다. 지금부터 이 내용을 알기 쉽게 풀어볼게요.
HUG 보증에서 말하는 ‘순위보장’이 뭔가요?
버팀목전세대출은 주택도시보증공사(HUG) 보증이 필수 조건이에요. 이때 HUG는 임차인의 전세보증금이 안전하게 회수될 수 있는지를 보기 위해 ‘보증 순위’를 따져요. 쉽게 말해서, 나보다 먼저 들어온 세입자들의 전세금이 많으면 내가 위험해질 수 있으니, 대출을 연장해 줄 수 없다는 거예요.
그럼 구체적인 기준은 어떻게 될까요?
- 전세 대상 주택의 공시가격 x 1.26배
→ 이 금액이 전체 보증 한도입니다. 예를 들어, 공시가격이 4억 1천만 원이라면 5억 1천 9백만 원까지 보증이 가능해요. - 선순위 보증금 합산 < 보증한도 – 나의 전세보증금
→ 위 예시라면 5억 1천 9백만 원에서 앞선 세입자들의 보증금 합계를 뺀 금액이 내가 받을 수 있는 최대 한도가 되는 거죠. - 근저당이 없다면 계산이 더 간단
→ 근저당이 없다는 건 은행이나 제3자의 담보권이 없다는 뜻이니, 보증금 순위만 따지면 됩니다.
만약 앞선 세대의 보증금 합산이 3억이고, 내 전세금이 1억이라면 총 4억이죠. 이는 보증한도인 5억 1천 9백만 원 이내이기 때문에 순위 보장이 가능하다고 볼 수 있어요.
계약 조건이 변동 없으면 연장 신청이 쉬운가요?
네, 목적물 변경 없음, 전세금 증액 없음, 임차인 변경 없음이라면 ‘갱신’으로 보기 때문에 HUG 입장에서도 심사 절차가 단순해져요. 일반적으로 아래 요건을 충족하면 연장이 무리 없이 가능해요.
- 동일한 주소의 임대차계약 연장
- 계약금, 임대인, 임차인 조건 모두 동일
- 전세보증보험 만기일 1개월 전부터 갱신 신청 가능
- HUG 연장 심사 통과 후 은행에서 버팀목전세대출 연장 신청 가능
단, 자동으로 연장이 되는 건 아니기 때문에 HUG 보증 갱신 신청서를 직접 제출하셔야 하고, 보통은 은행에서 대리로 진행해 주기도 해요. 확실히 하려면 HUG 고객센터(☎1566-9009) 또는 HUG 공식 홈페이지를 통해 연장 가능 여부를 사전 확인해 두시는 게 좋습니다.
다가구주택 세입자는 추가로 유의할 점이 있나요?
네, 다가구주택은 단독주택으로 분류되기 때문에 세대별 구분이 명확하지 않을 수 있어요. 그래서 HUG는 각 세입자 보증금의 전체 합계를 기준으로 봅니다. 이런 경우 아래 항목을 꼭 체크해 주세요.
- 건축물대장 상 ‘다가구주택’ 명시 여부 확인
- 전체 세입자 보증금 확인: 앞순위 세대의 계약서를 확보하거나 집주인에게 문의
- 등기부등본상 근저당권 확인: 근저당이 있으면 보증 순위에 영향을 줄 수 있음
특히 집주인이 중간에 바뀌었거나, 세입자가 늘어난 경우에는 기존과 다른 순위가 적용될 수도 있으니, 등기부등본과 계약서상의 날짜 순서를 꼭 확인하셔야 해요.
요약 정리
- 버팀목전세대출 연장은 HUG 보증 연장 가능 여부에 달려 있어요.
- 공시가격 x 126%가 총 보증 가능 한도이며, 앞선 세대 보증금과 내 보증금 합계가 이를 넘지 않아야 해요.
- 근저당 없고, 계약 조건이 동일하면 연장 가능성이 높아요.
- HUG 연장은 반드시 신청이 필요하며, 심사 통과 후 은행에서 대출 연장을 진행해요.
- 다가구주택은 전체 세입자 보증금을 기준으로 순위보장이 판단되니, 등기부등본과 보증금 확인이 핵심입니다.
더 궁금한 내용은 HUG 공식 홈페이지에서 직접 확인해 보시거나, 이용 중인 은행에 문의해 보시는 걸 추천드려요.