Q. 민간임대 아파트에서 계약서에 계약기간이 명확히 적혀 있지 않은 경우, 2년 뒤 계약을 종료하겠다는 내용증명을 보낼 때 ‘계약기간 기산일’을 어떻게 정해야 법적으로 유효할까요?
A. 이 경우에는 ‘임대차계약 신고일’, ‘전입일’, ‘보증금 지급일’ 등 객관적으로 계약이 성립했다고 볼 수 있는 날짜 중 하나를 기준으로 삼아야 하며, 상황에 따라 기산일 선택이 달라집니다. 주택임대차보호법상 계약기간이 명시되지 않았다면 2년을 기본으로 보기 때문에, 어느 날을 시작으로 2년이 계산되는지가 핵심이에요.
계약기간이 명시되지 않은 경우 기산일은 어떻게 정할까
민간임대아파트의 임대차계약서에 계약기간이 빠져 있다면, 법적으로는 ‘계약 체결일’부터 2년이 지나면 계약이 종료되는 것으로 봅니다. 하지만 계약 체결일이 애매할 때가 많죠. 예를 들어, 계약서에는 날짜가 있지만 임대차계약신고를 늦게 한 경우, 또는 입주일과 보증금 지급일이 다른 경우가 있을 수 있습니다. 법원과 행정기관에서는 일반적으로 임대차계약신고일, 전입일, 보증금 전액 지급일, 계약서 서명일 중 가장 계약 성립 의사가 명확히 드러나는 날을 기준으로 봅니다.
- 계약서 서명일: 계약 체결 의사를 명확히 한 날
- 보증금 전액 지급일: 금전 거래로 계약이 사실상 발효된 날
- 전입일: 실제 거주를 시작한 날
- 임대차계약신고일: 행정적으로 계약을 인정받은 날
만약 날짜가 서로 다른 경우, 내용증명에는 ‘기산일’과 그 근거를 명확히 적어두는 것이 분쟁 예방에 좋습니다.
계약갱신거절 내용증명 작성 시 유의사항
내용증명은 계약 종료 의사를 통보하는 공식적인 방법으로, 주택임대차보호법상 계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전까지 보내야 효력이 있습니다. 계약기간이 명시되지 않았다면 기산일을 기준으로 만료일을 계산해야 합니다. 예를 들어 2023년 3월 15일을 기산일로 하면, 2025년 3월 14일까지가 계약기간이 됩니다. 내용증명에는 아래와 같은 내용을 포함해야 합니다.
- 계약 주소와 당사자 인적 사항
- 계약기간 기산일과 만료일, 기산일 산정 근거
- 계약갱신 거절 의사와 종료일 명시
- 법적 근거(주택임대차보호법 제4조 등)
내용증명은 우체국을 통해 보내고, 등기우편번호와 발송일을 잘 보관해두셔야 합니다. 이 기간을 놓치면 자동 갱신되는 ‘묵시적 갱신’이 될 수 있으니 주의하세요.
분쟁 예방을 위한 기산일 증거 확보 방법
계약 종료를 원활하게 진행하려면 기산일을 뒷받침할 자료를 확보해야 합니다. 예를 들어 임대차계약신고필증, 전입세대열람원, 보증금 송금 내역, 계약서 원본 등을 보관하세요. 특히 임대차계약신고필증은 관할 지자체에서 발급받을 수 있으며, 계약 성립일 증거로 강력합니다(정부24 임대차계약신고 안내). 기산일에 대한 증거가 확실하면 내용증명 작성과 발송 과정에서 임대인과의 불필요한 다툼을 줄일 수 있습니다.
등기소다 서비스를 활용해 법적 절차도 간편하게
계약 종료와 관련해 소유권이전등기나 부동산 권리관계 변경이 필요한 경우, 검증된 법무사를 찾는 것이 중요합니다. 등기소다는 프리로스에서 운영하는 법무사 매칭 서비스로, 전국 어디서든 부동산 소유권이전등기를 안전하게 진행할 수 있습니다. 회원가입 없이도 소유권이전등기 비용을 계산할 수 있고, 내 주변에서 활동하는 법무사를 직접 검색할 수 있어요. 또한 등기소다에 등록된 법무사·변호사는 2억~10억 원 한도의 전문인배상책임보험에 가입되어 있어 안심할 수 있습니다. 등기소다 홈페이지에서 간단히 매칭을 요청하면, 가까운 법무사가 확인 후 연락을 주기 때문에 신속합니다. 계약 종료와 등기 절차를 동시에 진행해야 한다면 이런 원스톱 서비스가 시간을 절약해 줍니다.
계약 종료 통보 후 후속 절차 준비
내용증명을 보낸 후에는 임대인이 계약 종료에 동의하는지, 새로운 세입자가 들어올 때까지의 협의가 필요합니다. 또 계약 종료와 동시에 보증금 반환 절차를 진행해야 하는데, 이 과정에서 등기소다 같은 법무사 매칭 서비스를 이용하면 분쟁 가능성을 줄이고 안전하게 처리할 수 있습니다. 특히 민간임대아파트의 경우 계약서상 특약이나 임대사업자 등록 조건이 적용될 수 있으므로, 법률 전문가의 사전 검토가 유리합니다.
마무리 하면서
민간임대아파트에서 계약기간이 명시되지 않았다면 기산일은 계약 성립이 명확한 날짜(계약서 서명일, 전입일, 보증금 지급일, 임대차계약신고일 중 하나)를 선택해야 하며, 이를 근거로 만료일을 산정해 내용증명을 보내야 합니다. 계약갱신거절 통보는 반드시 법정 기간 안에 해야 하며, 증거 자료를 확보하면 분쟁 예방에 효과적입니다. 그리고 소유권이전등기 등 후속 절차가 필요한 경우, 등기소다 서비스를 통해 법무사와 안전하고 신속하게 진행하는 것을 추천드립니다.